マイホームを買う前に知っておきたい住宅ローンの危険性。フラット35は破綻リスクの大きい日本版サブプライムローンだった

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現在、景気が上向きになってきたことにより、マイホーム購入を視野に入れるサラリーマンが多くなってきました。
実際、東京オリンピックで地価が上がる前に買おう、という人が多く再開発地区である豊洲を中心にファミリー層がどんどんマンションを購入しています。

さて、マイホームを購入する時に必要な住宅ローンのことをどれくらい知っていますか?

最近よく耳にするのが、固定金利の住宅ローン「フラット35」でしょう。

フラット35は自営業者や低所得のサラリーマンでも住宅ローンが組めるように、審査基準を落とした固定金利の住宅ローンです。

独立行政法人が行っているため、半公的機関の色が強い住宅ローンですが、実はフラット35の破綻率は約8%と高い水準で推移しているのです。

住宅ローンの危険性について詳しく見ていくと同時に、住宅ローンで失敗しない方法を教えます。


フラット35は日本版サブプライムローン

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2003年にスタートしてから、フラット35は融資限度額をどんどん上げて、現在では融資限度額が物件価格の100%、つまりフルローンが可能な状態まで引き上げられました。
スタート当初は80%でしたが、その後の不景気によって行政は不動産市場の消費を促すために、融資限度額を引き上げたのです。

これが何を意味するのかというと、本来であれば住宅が買えない層(頭金をあまり用意出来ない層)にも住宅ローンという名の借金を目一杯貸しつけてやろう、という事を意味します。

都市銀行などの民間の住宅ローンは「頭金を二割入れれば低金利にします」といったように信用力の高い顧客を優遇しています。
フラット35とは逆方向の施策をとっているということは、フラット35、つまり国はマイホームを買う側の破綻リスクを押し上げてでも、貧困層に住宅を売りたいと考えているのは明らかです。

さらにフラット35の債務権利は証券化して投資家に流しているため、フラット35を運営している機構はリスクを取らない。

破綻率8%のフラット35は、まさに日本版サブプライムローンといえるでしょう。

イザという時に売却してローンを精算出来ない罠

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フラット35は物件価格の100%まで融資可能ということはお話しましたね。
しかし、この「物件価格の100%」というのが大きな罠なのです。

通常、物件価格と売却時の最低価格である担保評価額は異なります。
例えば購入時は「4000万の新築の家」だったとしても、売却時は年数や中古物件になることによる価格の下落を考えると「2500万の中古の家」になるであろうことが容易に予測出来ます。

そのため、民間の金融機関は「融資額は2500万まで」として、いざ住宅ローンが焦げ付いた時は物件を売却して精算する、つまり「逃げ道」をきちんと我々に用意してくれているのです。

ところが、フラット35は担保評価額を無視して「物件価格の100%」まで借りることが出来ます。
つまり、4000万の新築の家を買うのに4000万借りることが可能になり、売却時に住宅ローンが精算出来ず自己破産になる可能性が出てきてしまうのです。

固定金利だから金利変動リスクはありませんが、フラット35は無理をしてMAXまで住宅ローンを借りてしまうと、自己破産になってしまう可能性があるのです。

フラット35が悪い訳ではない

フラット35の仕組みと国策を批判的に取り上げましたが、決してフラット35が悪いから利用するなということではありません。

私が言いたいのは、ちゃんと住宅ローンの知識を調べて、自分の借りられる住宅ローンの限界を計算しておかなければ破綻するリスクを押し付けられてしまう、ということです。

不動産の営業マンは物件さえ売れればローンの苦労などしったことではありませんし、フラット35も破綻に関しては自己責任として救済してくれません。

「猿もおだてりゃ木に登る」ということわざがあるように、皆に祭り上げられて無理な住宅ローンを組んでしまったら、それはとても滑稽で後々苦労することになるでしょう。

住宅ローンを滞納すると全てを奪われる

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しかし、それでも私は住宅ローンを組むことに対して「日本人はもっと危機感を覚えるべきだ!」と主張したいです。

なぜ日本人という括りをつけたかというと、日本の住宅ローンはアメリカの住宅ローンとくらべて非常に担保の範囲が広く、破綻した時に家を失うだけでは済まないからです。

アメリカで一般的なローン形式は「ノンリコースローン」と呼ばれ、返済不能になった時は担保の財産だけを没収し、それ以外の財産には手をつけることが出来ないようになっています。

一方で日本の住宅ローンは「リコースローン」と呼ばれる形式で、住宅を売却してもローン債務が残っていれば取り立てが続く、つまり尻の毛までむしり取る形式なのです。
相手は金融機関ですから、容赦はありません。法律に基づいて財産、給与の差し押さえを行い、破産か返済完了まで逃げられない包囲網を敷いてきます。

住宅ローン滞納が原因で自殺をする人が出てくるのは、こういった包囲網を敷かれた時に生命保険をかけて死亡するか、もしくは自己破産、もしくは搾取され続けながらも働いて返すしか道がないからです。

夫婦で共同購入し、妻が共同債務者になっていたら最悪です。詳しくは後述しますが「離婚して妻と子供だけでも借金から逃がそう」といった手が使えなくなってしまうからです。

住宅ローンは一歩間違えれば人生を台無しにしてしまう危険なギャンブルに化ける代物です。

「フラット35は借りやすい!」
「夢のマイホームを買おう!」

なんて広告に騙されず、まずしっかりと住宅ローンの危険性を認識しましょう。
孫氏いわく、彼を知り己を知れば百戦殆うからず、です。

次回は、引き続き住宅ローンの危険性について執筆します。
頭金の適正額や物件の選び方などは別記事でアップしますので、よろしくお願いします。




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