先日、中古マンションを売りに出している方から相談を受けました。
問い合わせはあるが、とにかく売れない…と。
彼のマンションは都内の駅徒歩７分圏内にある分譲マンションなので、条件は悪くありません。
しかし、とにかく売れ残っているとのこと。
そこで、彼のマンションをチェックしてみたところ、原因がハッキリと分かりました。
値段が相場より高すぎる。
単純明快ですね。
彼の売りに出しているマンションの条件は
・築１５年
・駅徒歩７分（都内）
・2LDK、70平米
そして、価格が5600万円です。
ちなみに同じ平米数、条件で、新築ですと5980万円。
築１５年の差があるのに、380万しか差がありません。
「これじゃ売れないよ」
と告げたのですが、彼いわく、不動産屋が価格のアドバイスをしたらしいのです。
あ～、これ、ダメなパターンだ…と思いました。
今回は、中古マンションの価格の決め方、値引きなどについて中古マンション購入経験者の私がつらつら語ります。
不動産屋は仲介手数料が欲しいから高値をつける
マンションを売却する時って、不動産屋に頼みますよね。野村不動産とか、住友不動産あたりがメジャーでしょうか。
彼らの収益は、基本的に仲介手数料です。
仲介手数料は、成約価格が高値であればあるほど釣り上がるので、なるべく高値で取引してほしいのです。
そのため、売り主には「相場はこれくらいですが、少し強気で上乗せして出しましょう」とか言って高値でスーモ等に出すのです。
しかし、マンションのような高額商品になると、買い手もバカじゃありませんから、しっかり比較して購入検討します。
比較対象となるのが、同じ地域にある新築マンション、中古マンションですね。
個人的な見解ですが、新築マンションより800万以上安くなければ、中古マンションを買う意味はありません。
港区など、地価の上昇が著しい地区は例外ですが…
一般的には、都内であっても中古マンションは新築マンションと差がなければ、買うメリットがないのです。
にも関わらず、不動産屋は相場よりも高い値段で出して「バカが買ってくれれば儲けもの」という考えで動きます。
そして、なかなか売れず売り主が焦ってくると「値下げしましょう」といって徐々に下げていくのです。
こんな事は、ハッキリ言って時間の無駄です。
最初から相場で出しておけば良いのです。その間、維持費もかかるのですから。
中古マンションは提示価格から200万値引きは当たり前
中古マンションで一番悩むのが、値引き交渉です。
値下げをしていくと、どこかのタイミングで買い手から購入検討が入ります。
しかし、値札通りに買う人は稀です。基本的に予算を出してきて、値引きを求めてきます。
相場からかけ離れた極端な値引きは断っても良いのですが、基本的に中古マンションは200万前後の値引きは覚悟しておきましょう。
私の場合、新築マンションが5980万円の地区で、同じ条件で築１５年の中古マンションを4980万円（提示価格は5100万）で購入しました。
差額は1000万ですね。
だいたい、築１５年程度なら、1000万の値引き額が相場になります。
というのも、築１５年になると内装もやや古いですし、汚れも若干出てきます。
最初から内装のグレートが高く、水回りも最新の新築マンションに比べて、やはり見劣りします。
リフォームは水回り等をすべて最新にすると700万はかかりますから、だったら新築マンションを買おう…という人が多いです。
なので、中古マンションの価格は新築より1000万前後の値引きが基準になります。
築年数がさらに進むと、値引き額も大きくなります。
「まだまだ住めるのに、200万の値引きなんてあり得ない！」
と考えてはいけません。買い手の立場になって考えれば、値引きが無いなら新築にしよう！と考えるのが普通です。
中古マンションは、やはり中古ですから価格で勝負するしかないのです。
なので、最初から200万程度の値引きを視野に入れておき、新築から800万程度値引きした額を提示価格にするのがベストです。
そうすれば、200万の値引き交渉が来ても、慌てることなくサッと売却出来ますよ。
中古マンションの売買は受け身じゃダメ！自分で相場を調べましょう。
中古マンションを売るにしても買うにしても、自分で新築物件の価格などを調べ、相場を見極める事が大切です。
不動産価格というのは、必ずマッチングする価格範囲が決まっています。
買い手も売り手も「無茶な価格」では、ずーっとマッチングせず売れ残ってしまいます。
売れ残ると、築年数だけが増えていって、売り手は損をしますし、買い手も「欲しかったのに…」とガッカリしてしまいます。
お互い合意出来る、ちょうどいい価格をしっかり見極めて売買しましょう。
自分のマンションがいくらで売れるか査定しておく事をオススメします
売り手の方は、相場からかけ離れた値段設定をしない事がスムーズに売却するコツです。
マンション売却までの時間を無駄にしないためにも、まず大手の住友不動産で売却査定を申し込んでおく事をオススメします。
住友不動産は財閥系の大手不動産会社なので、相場にも詳しく、適切な売却相場を算出してくれますよ。不動産売却の相談も可能なので、ぜひ活用して下さい。
変な不動産屋に頼むと、相場以上の値段を提示されて、売却まで長引きますからね。
買い手あってのマンション売買ですから、ぜひ相場感覚をプロに教わっておきましょう。
